韓国人「韓国もバブルがはじけて日本のように不動産暴落は来るのか？」

2023年10月29日

“日本のような住宅価格大暴落が来る"
前例のない低出生率・高齢化が韓国経済の時限爆弾として作用している。住宅価格暴落論者たちは、低出生率・高齢化・成長率停滞・資産バブルなど、様々な面で「第2の日本」になる可能性があると警告している。

このような中、最近IBK企業銀行経済研究所が出した報告書が注目を集めている。タイトルは「現在の韓国は30年前の日本と何が同じで、何が違うのか」だ。核心は「日本が経験したような不動産急落の可能性は高くない」ということだ。

韓国不動産も日本のように暴落? …."バブルのレベルが違う"

報告書を見ると、韓国と日本は高齢化、過剰債務、サービス業の脆弱性などで共通点があると分析している。

まず、高齢化の分野だ。日本の1990年代と同様、韓国も高齢化で2015年以降、扶養率が高まっていると指摘した。特に、韓国の合計特殊出生率はOECDで最下位で、高齢化の速度を考慮すると、日本よりも深刻な状況だと分析した。

過剰債務も同様だ。特に韓国は家計の負債水準が高い。特に資産に対する家計負債の水準は、日本の不動産バブルのピーク時よりも高いと指摘した。

報告書は「民間負債が調整過程なしに増加傾向を続けており、潜在的なリスクが大きくなっている状況」と分析した。さらに、製造業中心の産業構造も長期不況の日本と似ているという説明だ。

報告書は一方、不動産リスクは日本と違いがあると指摘した。骨子は「過去の日本のバブルレベルとは異なる」ということだ。

まず、韓国の所得に対する住宅価格は日本のバブル水準まで上昇したが、日本の半分の水準に留まっている。例えば、ソウルの30坪のアパート価格は1人当たり所得(1人当たりGRDP)の約30倍と高いが、日本のバブル期(約60倍)と比べると低い水準だという説明だ。

貸家制度も不動産の下方圧力を阻止する要因だ。ネガティブな側面もあるが、賃貸制度が住宅価格の下落を防御する役割を果たしているという指摘だ。

リアルハウスのキム・グァンソク代表は「韓国独自の賃貸制度の場合、売買価格を支える役割を果たしている」とし、「賃貸が上がり、時差を置いて売買価格が上昇するのが一般的な現象だ」と話した。

遠い未来なのに「今すぐ暴落」…近い未来と区別する必要がある。

政府の先制的な金融措置も不動産リスクを減らしている。報告書によると、日本は不動産バブルに対して事後的な金融措置を施行したのに対し、韓国は住宅ローンに関して事前に規制を設けて施行中だという。実際、2002年のLTV導入以降、DTI、DSR制度を施行し、住宅担保ローン可能額を制限している。

報告書は「家計所得水準、制度および金融規制の違いを考慮すると、30年前に日本が経験したような不動産急落の可能性は高くない」とし、「ただ、高金利の状況で人為的な不動産刺激政策はリスクを増大させる恐れがある」と診断した。

現在、不動産市場では人口構造がもたらす変化に対する研究が盛んだ。高齢化・少子化に代表される人口構造の変化が韓国の不動産市場を揺るがす変数だからだ。日本の後を追う可能性もあるが、人口が減っても不動産資産価値が上昇する他の国の事例もあるからだ。

一部の専門家は「人口構造より供給量が住宅価値に大きな影響を与える変数」という主張も出ている。

様々な理由で暴落論よりは慎重論が優勢だ。不動産R114のヨ・ギョンヒ研究員は「高齢化・少子化で人口は減少しているが、世帯数は2040年まで増える」とし「人口構造の変化で住宅価格が暴落するというのはやや無理があり、一定期間までは住宅需要は維持されるとみられる」と述べた。

大韓建設政策研究院のイ・ウンヒョン研究委員も「住宅市場参加者も人口構造の変化を念頭に置いている」とし、「20年、30年後に下落する地域と需要が集中して上昇する地域の二極化が予想される」と述べた。

より多くの分析と研究が必要だが、これは遠い未来の不動産の話だということだ。一部では「今すぐから絶対に家を買ってはいけない」という主張を展開している。一方だけを強調する一種の「恐怖マーケティング」だ。

KB国民銀行不動産主任専門委員のパク・ウォンカプ氏は「人口危機は遠い問題なのに、すぐに明日でも来るような極論は恐怖を誘発する」とし、「遠い未来と近い未来を区別する必要がある」と話した。