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韓国人「リノベーションに6億ウォン払えって？！」高すぎる費用に地方では夢のまた夢と話題に
法律で許可されてから12年経つが、ソウル市内で許可された団地はわずか4ヶ所。地方の高密度アパートは収益性の問題でリノベーションが難しい。
1990年代半ばから後半にかけて都心部に建てられたアパートのほとんどは、一般住居地域の法定上限容積率300%に迫るか、それを超える高密度開発が行われた。これらの高密度開発団地も築30年近くになり、老朽化に伴う整備の圧力が強まっている。現実的に、これらの団地の選択肢は「リノベーション」に絞られるしかない。
リノベーションで面積または世帯数を増やす方法は、▲水平増築 ▲別棟増築 ▲垂直増築の3つがある。このうち垂直増築は、政府が2014年の住宅法改正を通じて許可した。
水平増築は、共用部分である廊下などを活用して世帯面積を増やす方法だ。各棟の端を延長して世帯数を増やすことも可能だが、小型アパートの場合、前面が狭く開放感を確保するのが難しい。
別棟増築は、団地内の敷地を活用して別途建物を建てて世帯数を増やす方式だが、これも建蔽率が高く敷地が狭い小規模団地では選択しにくい。垂直増築は、既存アパートのリノベーション過程で階高を高くして世帯数増加を図る方式だ。
「安全を確信できない」…高すぎる垂直増築のハードル
ソンパ・ソンジアパートは、垂直増築リノベーションを通じて工事まで完了した初の事例だ。既存の地下1階～地上15階だったこのアパートは、昨年地下3階～地上18階の新しいアパートに生まれ変わった。名前も「チャムシル・ザ・シャープ・ルーベン」に変わった。リノベーションで既存の298世帯は327世帯に増えた。
昨年には、ソウル市ソチョ区チャムウォン洞の「ハンシンロイヤル」が、垂直増築のための核心的な関門である2次安全性検討を通過した。12～13階208世帯規模のこの団地は、垂直増築を通じて15階237世帯へのリノベーションを推進する。これにより、住民は29世帯の増加分を一般分譲して事業費を賄うことができるようになった。
このような事例は、法改正で垂直増築が可能になったためだ。しかし、安全性検討のハードルを越えたのは、ハンシンロイヤルを含めてわずか4ヶ所に過ぎない。
垂直増築の許可が非常に難しいのは「安全問題」のためだ。関連業界によると、政府は垂直増築の全面許可の可否を検討するため、2020年に韓国建設技術研究院に研究委託し、結果まで報告を受けた。当時、建技研側の委託研究結果は、垂直増築を全面許可しても安全に問題はないという内容を含んでいたと伝えられている。
しかし、国土交通部は垂直増築の全面許可の可否に関する判断を保留している。法律では垂直増築を許可しているにもかかわらず、個別団地ごとに安全診断と安全性検討を実施して決定するという消極的な立場を維持している。リノベーション推進過程で、垂直増築のための最初の関門である安全診断と安全性検討の両方を通過するのは至難の業だ。1次診断で可能と判断されても、2次検討のハードルを越えられなければ、事業自体を最初から再検討しなければならない。
代表的な事例が、カンナム区ケポ洞のソンウォンデチ2次だ。このアパートが垂直増築リノベーションのために組合を設立したのは2008年だ。しかし、安全性検討を通過できずに事業が遅延し、建築費まで高騰したため、事業は漂流した。結局昨年には組合解散を推進したが、これも住民間の対立で訴訟にまで発展するなど、進退窮まる状況に陥っている。
一般分譲は雀の涙…高騰する工事費に負担増
関連業界では、リノベーションの収益性も高くないという分析が出ている。事業速度が速く、規制負担が少ない反面、一般分譲の供給量が限定的であるため収益性が低い。また、建物の骨組みを維持しなければならないため、解体が難しく、構造補強などの施工難易度はむしろ新築よりも高い。
以前、ソウル市はチュング・シンダン洞のナムサンタウン、クロ区シンドリム洞のウソン1・2・3次、ソンパ区ムンジョン洞のムンジョンシヨン、カンドン区キル洞のウソン2次など7つの団地を垂直増築型リノベーションモデル団地に選定した。現在、事業承認を目前に控えているのはシンドリム・ウソン1次の一ヶ所だけだ。
大手建設会社の関係者は「リノベーションは設計自体が難しく、解体と施工過程で精密さが要求される」とし、「単位面積あたりの工事費がむしろ新築より高くなる可能性がある」と述べた。
増築を通じて許可される一般分譲の供給量も、既存世帯数の15%以内に制限されている。例えば、300世帯規模の団地であれば、いくら容積率に余裕があっても、建設可能な団地規模は345世帯が最大値だ。既存組合員の事業費負担を減らすには、増加分の一般分譲を通じて工事費などを賄う必要があるが、世帯数制限のため事業性を確保するのが難しい。
高騰した資材費・人件費などによる工事費負担も急激に膨らんだ。業界によると、コロナ禍以前までは3.3㎡あたり400万～500万ウォン程度だったリノベーション建築費は、最近1000万ウォンをはるかに超えていると伝えられている。
2022年にリノベーションを完了したソンパ・オグムアナム（現ソンパ・ザ・プラニウム）の場合、3.3㎡あたりの工事費は500万ウォンに満たなかったとされている。一方、現在移住が進められているカンナム区チョンダム洞のチョンダムコニョンでは、工事費は1137万ウォンに達する。カンナム圏アパートの高級化傾向を考慮しても、2倍以上に高騰した金額だ。わずか3～4年の間に、リノベーション過程で負担しなければならない世帯あたりの分担金も、2億～3億ウォンから5億～6億ウォン水準に上昇したと業界は伝えている。建設業者の関係者は「高密度アパートは現状ではリノベーションさえも代替案になりにくい」と述べた。
カンナム・ヨンサンだけが恩恵…京畿道では盆唐以外で着工皆無
このような限界のため、リノベーション成功事例はソウルカンナム圏とヨンサン区などの人気地域に限定される。一般分譲価格を高くして組合員負担を減らせる上に、竣工後の住宅価格上昇効果を期待できるためだ。
一方、高密度アパートが比較的多い地方でリノベーションを推進する団地は数えるほどしかない。ソウルカンソ圏のあるアパートは、事業成立を目前に控えて高騰した組合員負担金のため、住民間で不協和音が生じている。
特にソウルを離れると、事実上リノベーションは再建築の代替案として機能していない。京畿道によると、昨年12月現在、道内でリノベーションを推進中の共同住宅は合計49団地だ。世帯数では5万296世帯に達する。推進件数は多いが、このうち許認可を終えて実際に着工まで行われた事例はわずか3ヶ所だけだ。事業承認まで広げても11ヶ所に過ぎない。さらに着工に至ったケースは…
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/277/0005777867
